两部委放大招,房租可能真的要跌了!

来源: 菜鸟理财2017-08-30 11:12:36
  昨日,国土部和住建部联合发文,核心只有一点:试点集体土地上盖房出租。

  重点内容如下:

  1、首批试点的城市有13个,分别是北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都。

  2、试点的目标是形成可复制可推广的成果,为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。

  3、集体租赁住房只租不售,承租人不得转租。

  4、确保租金稳定,保证承租人获得基本公共服务。

  通知原文很短,但其实释放了很多重要信号。

  一、降低房租,很给力

  目前租赁房源主要来自于存量房、公租房和开发商运营的长租公寓。第一种,房东的议价能力还是很强;后面两种房源实在有限。

  而一旦开放集体土地盖租赁住房,那形势可就大不同了,至少对房租会产生重大影响。

  集体土地直接盖房出租,它绕开了招拍挂流程,让村集体所有居民直接成为“房东”。

  从《方案》的细则来看,未来更可能是村集体以土地入股,与开发商合伙成立集体租赁住房运营公司,这种玩法实际上是“强强联合”,村集体出土地,让开发商负责开发运营,共享租金收入。

  不仅如此,由于简化了流程,集体租赁住房的成本实际上非常低,大项只有建设成本。在商品房的价格构成中,建安成本占比大约在20%-40%,城市等级越高,占比越低。

  集体租赁住房会给集体和开发商留出利润空间,但即便如此,它的实际租赁水平也相当值得期待。融360房贷君认为,未来集体租赁住房的房租不仅低于市场租金水平,更会低于公共租赁房的的租金水平。

  前段时间,易居发布了一组数据,北京、深圳等主要城市房租压力非常大,现在集体租赁住房的出现,会在很大程度上拉低房租的预期。

  在降房租的同时,承租人也能同等享的公共服务。

  《方案》明确指出要保护承租人享受基本公共服务。有条件的城市还会探索社会保障机制。

  也就是说,城市在对待租房者上都会一视同仁,不论你租的是公租房、存量房还是集体租赁住房。

  二、利好农民有限,利好小产权房

  集体建设用地主要集中在农村,但租赁需求却集中在大城市,所以集体租赁住房的发展利好农民有限。

  但是另一种房子——小产权房,却可能从此迎来利好。

  小产权房一直以来没有给它找到一个相对合适的定位,这种房子已经形成规模,但直接转正已经不可能,但由于小产权房承载了大量居住需求,直接“判死刑”也不合适。

  现在小产权房通过发展集体租赁住房的机会,找到自己的定位,应该是一种相对合理的方案。未来这些小产权房,只要能用于出租,就有可能被集体住房租赁公司“收编”,统一用于租房。

  只不过,从产权的角度来看,新建的集体租赁住房跟小产权房非常相似,虽然强调了只租不售,但这里仍然属于模糊地带,要防止走偏。

  三、对房价的影响

  说这么多,大家估计还是想知道这类房子对房价有多大影响。

  集体租赁住房的发展对房价的影响比较有限,因为这些房子从一开始就决定了只能用来租,它能从一定程度上承接住房需求,但租房需求旺盛的城市,往往产权类商品房供应一直都相对偏紧,且货币供应量偏紧。

  商品房供应量方面,已经有几十个城市实施了“限售”。

  限售2年的有:厦门、福州、广州、青岛、常州、承德、扬州、东莞、海南、济南、芜湖、嘉兴、无锡、长沙、北海、南宁、徐州。

  限售3年的有:启东、珠海、惠州、成都、珠海、南京、郑州、开封、张家口。

  限售5年的有:保定(白沟新城)、西安、沈阳。

  而货币供应早已大规模下降,目前很多刚需购房者的房贷申请都被推迟。

  这两个偏紧,决定了目前房价难以出现明显的波动。实际上正是因为房价走势可控,现在才能腾出手来发展租房。

  提出在集体土地上盖租赁住房,实现了两个重要目标:

  一是可以快速补齐租房市场的短板。房子用来出租可以有多种方式,开发商可以拿地盖房子用来出租,业主手里的二手房也可以用来出租;前者成本高,推进慢,后者则由房主主导,租金不好掌控,集体租赁住房的出现,略去中间环节,有望加快补齐租房市场的短板。

  二是降低租房者的负担。这是最重要的目标,无论是开发商的长租公寓,还是业主手中的二手房,租金水平都谈不上合理。租房者的负担还是很重的。集体租赁住房已经绕开招拍挂,剔除了中间成本,既能够让原居民分享收入,还能能够以较低的价格降低租房人群的负担。
责任编辑: 刘紫阳 IT141
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