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理财周刊《大话理财》第83期

 手机上财界       2015-01-30 14:55:09       来源: 好财经整理

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  公积金新政对房地产影响

  1月28日住建部、财政部、央行三部委发文:今后无房(在缴存城市无自有住房且租房的)职工,只要连续缴存公积金满3个月,无需租金发票、税票也可以支取住房公积金支付房租。

  具体来说,职工连续足额缴存满3月,本人及配偶在缴存城市无自有住房且租房的,可提取双方住房公积金支付房租;租住公租房,可按照实际房租支出全额提取;租住商品房,各地根据当地租金水平和住房面积确定提取额度。

  2014年10月,上述三部委联合出台住房公积金新政策,支持缴存职工购买首套和改善型自住住房,推进异地贷款业务。其中,包含内容为职工连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上,可申请住房公积金个人住房贷款,贷款对象为购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工。

  对于租房可提公积金政策对楼市的影响,中原地产研究总监张大伟表示意义不大,在很多城市,公积金贷款的条件是要看缴存余额,如果租房提取了,后续再贷款将影响贷款额。此外,这一政策并没有明确可以提取的额度,只明确了可以根据当地租金水平提取。

  张大伟进一步分析称,公积金作为一个职工互助基金,更大的意义和影响应该发挥在购房上,租房的放宽的确是对无力购房或者没有必要购房群体的一次利好,但这种政策放宽,对市场基本没有影响,“低收入人群更希望看到的公积金政策变化是增加贷款额度,降低使用公积金贷款的难度。”

  反腐对房地产影响

  “锁盘风”因佳兆业深圳房源被锁而起,继而席卷了中海、中粮、招商等国字号房企。也因佳兆业困局升级而成为飓风,所过之处,心惊肉跳。

  截至目前,已有超过30家地产商的2万多套房源遭锁,深圳市规划和国土资源委给出了相应原因,各上市企业也纷纷出公告澄清,多因安居房而被锁。

  此次房源被锁,基本集中于深圳,更确切的说,位于龙岗区和宝安区。这两个区域也是旧城改造的战略重地。接二连三的锁盘,可能是地方性问题的暴露,国家对地方债务、土地的整肃。

  香港华富嘉洛的孙洁仪分析师表示,中国的房地产在国家GDP的比重较多,国家打贪反腐,这一板块会受到牵连。而另一方面,她认为更需要关注各个房企的财务状况,“客观来讲,的确内房行业里面负债水平史无前例地高。恒大的负债比例更是高达130。”

  根据2014年年中报,花样年、佳兆业、雅居乐等多家公司的经营活动现金流量净额均为负数。其中佳兆业为-121.42亿港元,中海地产为-111.24亿港币,招商地产(000024,股吧)则为-73.32亿港币。

  在此次锁盘中,万达和恒大等地产商并未受到影响,万达深谙商业地产,日前万达院线上市;恒大在发力商业地产之外,投资足球,涉足水、牛奶以及农产品(000061,股吧)。地产商的业务面铺得更广,而转型不应为无奈之举。

  人民币贬值预期对房价影响

  “人民币贬值短期虽然有利空,但并不一定会带来房价的下跌。”交银国际董事总经理兼首席策略师洪灏认为,现在人民币的弱势主要是相对美元的强势而言,“有序小幅贬值,是非常好的调整经济结构的工具。”

  洪灏认为,人民币贬值并不会给内地房地产带来特别大的利空。“外逃资金投资标的其实并不多,除了美国,很难找到比中国内地市场更好的标的。”

  而限购措施早已把外资挡在内地房地产投资门外,人民币贬值导致外资撤退在房地产业内表现得并不明显。

  “人民币贬值压力下,巨量的海外融资规模将引发房企资金链紧张,甚至出现违约。”中原地产首席分析师张大伟表示。

  而洪灏表示,往年已经发了高额美元债的房企将面临融资利率上升的窘境。同时如果债券是在公开市场交易,汇率变化可能导致债券价格发生剧烈波动,从而左右市场参与者的态度,影响未来公司进一步发债难度加大或者股票市值波动加大。

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[复制链接]   [责任编辑: 刘素曼 ]

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