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理财周刊《大话理财》第79期

 手机上财界       2014-12-26 14:58:58       来源: 好财经整理

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  2015年楼市预测:去库存仍是主线

  “促进房地产市场平稳健康发展”,是住建部对楼市的定调。12月19日,住建部部长陈政高部署2015年全国住建系统重点工作,除了明确表示加快保障房建设之外,只字未提房地产调控。

  陈政高在讲话中提到,2015年要准确把握房地产市场运行中出现的新情况、新问题,注意地区间的差异,跟踪市场走势。“注意地区差异”的强调在诸多开发商和业内人士看来,意味着楼市政策调控主体将下放到各个地方。

  受楼市成交低迷影响,2014年大部分地方政府都陆续开展了救市行动,从不同程度对限购、差别化信贷等政策及时调整放松,有些城市甚至出台了刺激性措施。

  而住建部的表态意味着,地方政府的调控主体责任在强化,对于市场更趋灵活的调整在2015年将延续。

  明年楼市的主基调显然仍是消化库存。据国家统计局数据,截至11月末,商品房待售面积59795万平方米,比10月末增加1556万平方米。另外,截至2014年12月20日,CREIS中指数据监测的12个主要代表城市库存总量继续走高,涨幅为0.8%。

  “解决库存问题被视为促进房地产平稳健康发展的关键,去库存将成为2015年各地松绑楼市调控重点。”张大伟认为,库存量较大的城市要千方百计消化商品房待售面积,在房地产结构调整上,地方政府可通过完善房地产项目配套设施、加快行政审批速度等重要手段来解决。

  2015年楼市预测:限购将全面退出

  由中国社会科学院财经院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心及社会科学文献出版社共同推出的《中国住房发展报告(2014~2015)》预测(下简称“绿皮书”),2015年各级政府将密集推出救市政策,限购政策有望全面退出。

  绿皮书指出,2014年住房投资投机全面退潮,大中城市房价由全线上涨到普遍下跌,商品住宅进入相对过剩,成交量萎缩,库存水平攀升。房价回落拖累了短期经济增长,增加系统性金融风险,但长期来看能使未来住房市场健康发展,促进经济转型和结构调整。

  绿皮书预测,2015年一线和二线城市住房需求旺、消化快,住房市场调整时间相对较短,三四线城市需求弱消化慢,调整时间长,预计2015年住房市场将整体延续衰退,不过房价以软着陆为主,不会出现整体崩盘。一二线城市2015年下半年、三四线城市2016年下半年开始复苏。各级政府将密集推出救市政策,限购政策有望全面退出。

  目前,仍有北京、上海、广州、深圳四个一线城市及三亚由于其需求结构的特殊性尚在执行限购政策。未来一年,一、二线城市房价的继续下滑将是大概率事件。随着房地产市场不景气及调控政策的主方向向支持住房消费转变,仍在坚守限购的五个城市有望在一年内全面放开。

  在亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存看来,由于北京等城市直接取消限购的风险过大,明年内完全取消这一政策的可能性很小,但不排除会适当调整。

  中原地产首席分析师张大伟表示,虽然政策松绑的趋势已经明朗,京沪深穗的地方政府也将具有调整限购政策的主权,但北京、上海两个城市因过大人口基数导致的资源承载压力犹在,短期内不会取消限购,理论上分析,广州与深圳放开的可能性较前两者大,相信很快就会有一些具体的宽松调整。

  2015年楼市预测:保障房托底

  保障房一直是近几年中央调控房地产的重点,此次住建部会议明确提出,2015年将新开工建设保障性安居工程700万套、基本建成480万套,同时加快实现林区、垦区棚户区改造任务。陈政高指出,这不仅是重大民生工程,也是拉动经济增长的重要途径。

  此前,包括任志强在内的多位业内人士都曾表示,明年房地产投资增速将继续下滑,可能跌至10%以下,从而继续对GDP形成拖累性的影响。张大伟对此分析,棚户区改造和保障房建设可以为商品房投资下行托底,也是政府补位、解决中低收入阶层住房问题的必要措施。

  “今年的增量棚户区改造是投资的重要支撑,失去这个支撑,明年房地产投资将雪上加霜。”民生证券宏观研究院执行院长管清友指出,政府棚改思路也在发生变化,为了减轻房地产库存压力,政府可能采用回购或回租成熟的存量商品房项目推进棚改。

  中国房地产研究会原副会长顾云昌认为,通过政府搭建平台,以一定折扣从市场采购商品房用于棚改安置,商品房质量比政府自建的安置房质量好,百姓愿意接受,有利于库存较高的城市加快消化部分库存。

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